العلاقة بين المترو وأسعار الوحدات العقارية في إسطنبول

إسطنبول مدينة تركية تشتهر باحتوائها على العديد من خطوط المترو منها التي هي قائمة وتستخدم بالفعل من قبل سكان المدينة ومنها التي ما زالت قيد الإنشاء وسيتم الانتهاء منها في القريب العاجل وأخرى سوف تخطط الحكومة لإنشائها في الفترة القادمة، ومن الجدير بالذكر أن خطوط المترو هذه تلعب بشكل كبير في أسعار سوق الوحدات العقارية فبمجرد الإعلان عن مشروع إنشاء خط مترو جديد تجد الشركات الاستثمارية العقارية تتكالب على هذه المنطقة المقرر إنشاء خط المترو فيها والبدء في بناء العديد من الوحدات العقارية ومن ثم يجذبون مختلف أنواع المحلين والأجانب والذين يبحثون عن شراء شقة في تركيا ، وبالرغم من أن هذه المناطق بالتحديد كانت تتمتع بمقدار معين الأسعار إنما بمجرد الإعلان عن مشروع سيقام فيها وخصوصاً خطوط المترو تجد الأسعار قد ارتفعت إلى الضعف.

وقد يكمن السبب في ذلك هو أن خطوط المترو تسهل على السكان التنقل من المدينة إلى المناطق الأخرى لذا في حد ذاته الحصول على وحدة سكنية بالقرب من هذه الخطوط هو فرصة ذهبية لا تعوض، كما أنه في الحقيقة لا يقتصر الأمر على إنشاء خط مترو فقط لا غير ولكن تجد العديد من الخدمات الأخرى التي تظهر بجانب خط المترو الجديد هذا فتجد المطاعم والمقاهي والمولات والمحال التجارية الضخمة والعديد من مختلف أنواع المشاريع الاستثمارية الأخرى وهذا كل يجعل المنطقة ذاتها تختلف بالكامل عما كانت علية فبعد أن كانت مجرد منطقة عادية يقتصر أمرها على بعض العقارات البسيطة يختلف الأمر تماماً فتصبح منطقة راقية مجهزة على أعلى مستوى بالأماكن الخدمية المتنوعة وهذا بالتحديد الذى يجعلها محط أنظار الجميع

وبسبب هذه الجاذبية التي باتت تتمتع بها المنطقة سيحب الباحثين عن وحدات عقارية العثور على شقق سكنية في هذه المنطقة ومع الطلب الكثير على المنطقة مقارنه مع ما تحتويه المنطقة بشكل فعلى من وحدات عقارية متاحة للسكن تصبح الأسعار مرتفعة بشكل كبير مقارنة بما كانت علية.

وفي إسطنبول هناك العديد من خطوط المترو وكل يوم تقام عدد من المشاريع التي تهدف إلى إنشاء خطوط مترو جديدة، فمثلاً نجد أن خط المترو الواصل بين باشاك شهير وكاياشهير قد أثر بشكل كبير على سوق العقارات الواقعة بالقرب من كلا المنطقتين وكذلك خط المترو الواصل بين سلطان بيلي وصانجاق تابة ومناطق تشاكماكوي قد أثر هو الأخر على السوق العقاري في هذه المناطق بشكل ملحوظ، لذا يمكنا القول أن هناك علاقة طردية بين خطوط المترو وسوق العقارات، فأينما وجدت خطوط المترو أرتفع معها سوق العقارات.

الضريبة العقارية التركية وأنواعها

في أي دولة حول العالم تفرض ضرائب عقارية على المقيمين فيها وتركيا واحدة من هذه الدول، حيث تقوم بفرض ضرائب عقارية على أصحابها المستنقعين منها، وهذا في الحقيقة ليس بالأمر السيء كما يعتقد الكثيرين ولكنه أمر جيد ويصب في مصلحة الوحدة العقارية نفسها، فالضرائب التي تقوم بتحصيلها الدولة من أصحاب الوحدات العقارية سواء في تركيا أو غيرها من الدول تخصصها الحكومة لمراعاة البنية التحتية القريبة من هذه الوحدات العقارية وتطويرها وتحديثها بصفة مستمرة مما يعمل على الإبقاء على القيمة المالية الخاصة بهذه الوحدات بالإضافة إلى ارتفاعها أيضاً، وفي حالة ما إذا أردت الحصول على وحدة عقارية يجب أن تضع في عين الاعتبار الضرائب التي سيتم تحصيلها منك حتى تقوم بحسابها داخل الميزانية الخاصة بك، وأنواع الضريبة العقارية التركية الاتي:-

ضريبة الطابور
هذه الضريبة تفرض على العقار أثناء إتمام عملية نقل الملكية الخاصة به من البائع إلى المشترى وهي تكون حوالى 4% من المبلغ الإجمالي الخاص بعملية بيع العقار وتفرض هذه الضريبة على البائع والمشتري معاً، ولكن جري العرف في تركيا أن يتحمل المشتري كامل هذه الضريبة بحيث يقع على عاتقة لوحدة 8% من القيمة الإجمالية للثمن الذى تم بيع العقار به.

الضريبة السنوية
هذه الضريبة ليست قصراً على الأجنبي ولكن يقوم بدفعها كل من الأجنبي والمحلى على حد سواء ويتم دفعها للحكومة كل عام وبالرغم من أن هذا قد يبدو مجهدً ولكن هذه الضريبة غير باهظة الثمن على الإطلاق حيث تبلغ قيمتها حوالى 0.003 من القيمة الإجمالية المسعرة للعقار وهذا مبلغ ضئيل جداً في نظير اسعار القارات التركية الموجودة الأن، فلو فرضنا أنك تمتلك منزل يبلغ قيمته حوالى 100.000 دولار ستكون مطالب بدفع 300 دولار فقط لا غير.

ضريبة الأرباح العقارية
هذه الضريبة ليست مفروضة على الجميع ولكن يختص بها الأشخاص الذين يقومون ببيع الوحدات العقارية الخاصة بهم قبل انتهاء فترة 5 أعوام من تاريخ شراء الوحدة، ومن الجدير بالذكر أن الملزم بدفع هذه الضريبة لم يحدده القانون سواء أكان هو البائع أو المشتري، لذا فالحل هنا هو الاتفاق بين البائع والمشترى عند إبرام عقد البيع على من الملزم بدفع هذه الضريبة.

ضريبة رأس المال
أي استثمار عقاري يتم بيعة بعد شرائه يكون لتحقيق ربح مالي وفي هذه الحالة يفرض علي هذا الربح المتحقق ضريبة، ولنبسط الأمر سنوضح مثال/ إذا ما قمت بشراء وحدة عقارية ب200.000 دولار وقمت بعد ذلك ببيعها 280.000 دولار، سيكون لزاما عليك دفع ضريبة على مبلغ 80.000 دولار الذى قمت بربحه من وراء استثمار رأس مالك.

ضريبة عائد الإيجار
إذا قمت بتأجير وحدتك العقارية لتحقيق ربح من ورائها ستفرض عليك ضريبة بعد استقطاع النفقات الخاصة بالعقار نفسة كأعمال الصيانة مثلاً وتكون هذه الضريبة من 15% إلى 35% من القيمة الصافية من دخل الإيجار في حالة زاد عن 40%.
كما وضحنا في السابق هذه الضرائب تخدم في الأساس مصلحة العقار لذا لا يجب عليك تجاهلها حتي لا تتعرض للمسائلة القانونية

المناظر الطبيعية التركية وعلاقتها بالاستثمار العقاري

تركيا من الدول التي حباها الله بأرض خصبة وبيئة جمالية لا تضاهيها جمالاً أي دوله في العالم بالرغم من وجود الألاف من المناظر الطبيعية في الكثير من دول العالم ولكن ستظل تركيا البلد الأنيقة الساحرة التي استطاعت أن تجمع فيما بين طياتها العديد من التضاريس البيئية المتنوعة في مكان واحد كما ان طقسها الأوربي في الشتاء والعربي في الصيف يجعلك تجد فيها كل شيء تطمح إلى رؤيته عند السفر إلي أي دوله من دول العالم فهي دولة استطاعت أن تجمع كافة التضاريس البيئية الموجودة في العالم بداخلها بالإضافة إلى الطبيعة المناخية أيضاً.

ومما لا شك فيه أن الطبيعة الساحرة هذه قد لعبت دوراً كبيراً في مجال الاستثمار العقاري التركي، حيث أن شركات الاستثمار العقاري سواء الأجنبية أو المحلية تطمح دائماً إلى الحصول على رقعة استثمارية تقع بالقرب من أحد المناظر الطبيعة لتوفر من خلال وحداتها العقارية التي تقدمها للمشترين داخل مشاريعها الاستثمارية إطلالات ساحرة لا تقاوم على هذه المناظر الطبيعية.

لذا فأدي ذلك إلى كثافة الإقبال على هذه المناطق بشكل كبير من قبل المستثمرين وأصبحت تتزاحم المشاريع الاستثمارية بجانب بعضها البعض بالقرب من هذه المناظر الخلابة، ولقد لاقي هذا إعجاب العديد من المشترين فأصبحوا يريدون الحصول على وحدات عقارية واقعة بالقرب من المناظر الطبيعية.

وبالطبع أثر هذا على القيمة المالية الخاصة بهذه الوحدات العقارية فشهدت ارتفاعاً كبيراً في الأسعار كما أنها ما زالت تشهد ارتفاعاً كل عام أيضاً في أسعارها، ويرجع السبب في ذلك إلى اللوحات الفنية المبدعة التي تخطف الأنفاس التي توفرها هذه الوحدات من شرفاتها.

كما أن هذه الوحدات تقع بالقرب من العديد من المناطق الحيوية في المدينة لأن البنية التحتية مؤسسة بشكل جيد في تركيا ومحدثة بشكل كامل مما يجعل هذه الوحدات قريبة من أماكن المواصلات والمرافق العامة لذا يمكن الانتقال منها إلى أي منطقة أخرى من مناطق المدينة.

ومن الجدير بالذكر أن هذه المناظر توفر ملاذاً ترفيهياً سهل الوصول إليه بالنسبة للقريبين منها، فلو وقعت الوحدة العقارية بالقرب من البحر سيسهل هذا على ساكني الوحدة العقارية الانتقال من الوحدة إلى البحر بشكل سلس وقضاء يوم ترفيهي كامل وسط الطبيعة.

لذا فلا شك أن المناظر الطبيعة تلعب دور هام في سوق الاستثمار العقاري التركي، وترفع من قيمته بسبب التزايد المقبل على الوحدات العقارية الواقعة بالقرب من مناظر الطبيعة.